Gemeente Nieuwegein wint strijd tegen leegstand

Het begon allemaal in de financiële crisis van begin deze eeuw. Op het dieptepunt van die crisis in 2012, stond een enorm aantal kantoorpanden in Nederland leeg. Zo ook in Nieuwegein, waar destijds zelfs op éénderde van de panden een te koop- of te huurbord prijkte. Inmiddels is van die leegstand in Nieuwegein niets meer terug te zien. Tot grote tevredenheid van wethouder Hans Adriani. ‘Een beetje leegstand is heel normaal’, vertelt Hans. ‘Er is altijd een percentage dat leegstaat, omdat er verhuisd of verbouwd wordt. Die zogenoemde frictieleegstand is ongeveer zes procent en vorig jaar zaten we in Nieuwegein op dat percentage. Als je weet waar we vandaan kwamen, namelijk 32 procent in 2011 en 2012, is dat een prestatie waar we als gemeente trots op mogen zijn.’

Meersporenbeleid

Om de leegstand de kop in te drukken, besloot de gemeente tot meerdere maatregelen. Hans: ‘Dat was destijds écht hard nodig, want al die leegstand doet wat met de uitstraling van je stad. Het beïnvloedt de leefomgeving als je overal om je heen spookgebouwen ziet staan die al meerdere jaren ongebruikt zijn. Daarom werd in 2010 allereerst besloten om geen nieuwe kantorenmeters meer toe te laten. Dweilen met de kraan dicht dus! Dat gaf een betere uitgangspositie, van waaruit we ook aan de oplossing konden werken. Die lag in het onttrekken van kantoren aan de voorraad door middel van transformaties. Als gemeente hebben we geen mogelijkheden om dit zelf te doen, dus zochten we het vooral in stimuleringsbeleid. We faciliteerden eigenaren en initiatiefnemers door de transformatiepotentie goed in kaart te brengen en door de transformatie van ieder kantoorpand positief te benaderen. Voorwaarde was wel dat de kwaliteit en duurzaamheid van het gebouw en de omgeving werden verhoogd.’

Richtlijnen

In het eerste jaar was er direct belangstelling voor transformatie van een kantoorpand in de stad, naar een woonbestemming. Daarbij kwamen echter wel uitdagingen naar voren. ‘Nieuwbouw is voor de wet aan bepaalde eisen gebonden. Dat is voor kantoorpanden en woningen anders. Denk aan geluidsnormen voor een slaapkamer. Minstens één slaapkamer moet aan een geluidsluwe kant liggen. Dat gaf hele bijzondere plattegronden en bleek eigenlijk niet haalbaar. Met wat creativiteit van de initiatiefnemers was dat gelukkig wel op te lossen. Door glazen borstweringen toe te voegen aan de gevel, ontstonden kleine balkons die tegelijk het geluid dempten. Dat bood een oplossing én was tegelijk waardevermeerderend, omdat bewoners de beschikking kregen over een balkon.’

Snelle verkoop

‘Je kunt het je in deze tijd bijna niet meer voorstellen, maar destijds was het spannend of de woningen wel verkocht konden worden’, gaat Hans verder. ‘De woningmarkt zat volledig op slot en huizen stonden soms wel een jaar te koop. Niemand kon een hypotheek krijgen. Daarom werd niet te hoog ingezet met de verkoopprijzen van de appartementen, waardoor binnen een maand tachtig procent
verkocht was en nog een maand later alles! Daarna namen de transformaties een enorme vlucht. Iedere week hadden we wel een ontwikkelaar aan de lijn die een transformatie voor ogen had. Het bewijs dat het werkte én dat het goed ontvangen werd, was blijkbaar het zetje in de rug dat de markt nodig had. Overigens werden de initiatieven ook door bewoners goed ontvangen. Misschien ook wel logisch, want niemand heeft behoefte aan leegstand in de wijk. Hierdoor merkten we dat procedures heel snel liepen en dat de kantoormeters steeds vlotter aan de voorraad onttrokken werden.’

De resultaten

‘In totaal zijn er de afgelopen jaren 57 panden aan de voorraad onttrokken, waarvan 53 voor woningbouw. Dat is zo’n 200.000 vierkante meter aan nieuwe woonruimte. Niet alleen voor de leegstand fijn, maar ook voor het woningaanbod. We zagen steeds meer variatie in woningtypes voorbij komen. Het begon met enkel startersappartementen, maar uiteindelijk is alles  wel de revue gepasseerd. In grootte van de woningen, maar ook qua huur, koop, of sociale huur. Die diversiteit voegt leefbaarheid toe aan de wijk. Dat past goed in onze wens om transformaties niet per kantoorpand te bekijken, maar binnen een bredere gebiedsvisie, die we bijvoorbeeld ontwikkelden voor voormalig kantorengebied Rijnhuizen. Bij die omgevingsvisie hoort een gebiedsfonds, dat wordt gevoed vanuit transformaties en gebruikt wordt voor verbeteringen aan de openbare ruimte. Daarnaast is opgenomen dat transformaties moeten voldoen aan dezelfde normen als nieuwbouw, bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid. Zo zie je dat een plan dat oorspronkelijk een spannend traject leek, uiteindelijk een prachtige kans bleek voor Nieuwegein.’